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알쏭달쏭 궁금증이 생기는 일상생활에서 부딪치는 법률문제에대하여,실무적으로 배워보자.
오늘의 배움은 부동산등기법 47조에 규정된 상속인에 의한 등기신청을 배워보도록 하자.
요즘은 법무사나 변호사들을 거치지않고 일반인들이 직접 등기신청을 하는 사람들이 많아졌다.
일반인들이 평상시 집이나 토지등의 소유권등기를 하게될때 실무적으로 알아두면 도움이 되는경우도 있을것이다.
상속인에 의한 등기신청의 개념을 이해한다면,일반적인 등기는 자동적으로 개인이 직접할수있는 수준이 될수있다.이론과실무를 동시에 배워도록 하자.먼저 등기 의무자와 등기권리자의 개념을 이해해야한다.등기의무자는 매도인이고,등기권리자는 매수인을 말한다.
일반인들이 등기를 할때,필요한 절차와 준비서류는 다음과 같다.먼저 매도자는 부동산매도용 인감증명서,제적등본,주민등록초본,가족관계개인기록부,건축물관리대장,토지대장의 서류를 준비한다.매수자는 주민등록등.초본이 필요하다.
이러한 서류는 모두 거주하는곳의 시청에서 일괄적으로 서류를 모두 뗄수있다.유의할점은 인감증명서와 부동산매도용 인감증명서의 차이인데 매수인의 인적사항을 표시하고 발급받는것이 부동산매도용 인감증명서이다.그러므로 일반 인감증명서가 아닌,부동산매도용 인감증명서를 준비하여야한다.일반적인 등기준비서류는 위와같다.
그렇다면 알쏭달쏭 한 상속인에 의한 등기신청에 대하여 배워보자.상속인에 의한 등기신청은 매매계약을하여 돈을 다 지불했는데,매도인이 등기를 해주기 이전에 사고나 기타 갑작스러운 일로 죽어버리는경우,등기를 못했을 뿐이지,그것을 산 매수인의 권리는 사라지지않는다.
이때 문제가 되는것이,망인인 피상속인의 명의로 등기가 남아있기에,생전에 매매를 이미 했을지라도 그 재산은 상속인에게 자동으로 상속되게된다.망인인 피상속인의 죽어버렸으므로,죽은사람은 등기를 할수없기에.등기의무가 상속인에게 귀속되게된다.이것을 상속인에 의한 등기신청이라고 한다.실무적으로 들어가보면,매매계약서를 마무리하고,단지 등기만을 못해주고 갑작스럽게 매도인이 죽어버린경우,매수인은 상속인과함께 공동으로 등기신청을하여 망인인 피상속자에서 매수인으로 곧바로 등기신청이 가능하다.
이때의 공동으로 등기신청이라는 의미는 상속인과 매수인의 이름을 등기상에 공동으로 올리는게 아니라,상속인은 망인인 피상속인의 생전에 부동산을 매매를 하여 이미 팔았고,단지 등기신청을 못하고 피상속인이 죽었기에,그러한 사실에 동의하고 인정하는것일 뿐이다.만약에 상속인이 망인인 피상속인의 생전에 그러한 매매를 한것을 인정할수없다라고 한다면,이런경우는 공동으로 등기신청한다는 의미에 부합되지않기에,부동산등기법 47조에의한 상속인에의한 등기신청방법으로 진행할수가 없다.
망인인 피상속인의 등기의무를 매수인에게 해주는 상속인은 대리나 대위의 역할이 아니라 망인인 피상속인의 등기의무의 당사자이다.그러므로 피상속인이 해줘야할 의무를 상속받았기에 등기의무자이다.
상속인에 의한 등기신청이 준비해야할 절차로는 사는곳의 시청에가서 매매계약서의 검인을 받고,검인받은 매매계약서를 가지고 등록세와 취득세를 납부하여 영수증을 받는다.매매계약서에 나타난 토지나 건물의 대장을 1부씩 뗀다.일반적인 등기서류준비 절차와 다르지 않다.
유의해야할 몇가지 있는데 첫째는부동산매도용 인감증명서인데,이경우는 이미 돌아가신분인 매도자 인감증명서를 떼는것이 아니라,상속인 명의의 부동산매도용 인감증명서를 뗀다.2천만원이하의 부동산인경우는 채권매입을 할필요가 없겠고,이상일때는 채권을 매입하여야 한다.
둘째는 상속인에 관련이 되어있는 등기신청이기에,망인인 피상속인의 제적등본뿐아니라,망인의 호주인 제적등본,필요시 그 전 제적등본까지 준비해야하고,상속인의 제적등본또한 있어야하고,피상속인과상속인의 관계를 알수있는 가족관계증명서도 필요하고 상속인의 주민등록초본도 준비해야한다.등기필증도 준비해야 하는데,이것은 일반인들이 집문서나 땅문서로 불리는것이다.
모든서류가 준비되었다면,준비된 서류와 등록세영수증을 가지고 거주지법원의 등기과를 찾아가서 소유권이전에대한 신청서를 받아서,등기의무자란에는 상속인의 이름과 인감도장을 찍고,등기권리자란에는 매수인의 이름과 도장을 찍어 적는다.토지나 건물의 갯수에따라 그에 맞는 대법원수입증지를 붙인다.수입증지는 법원내의 은행에서 구입할수가 있다.
등기신청서를 상속인과 매수인이 공동으로 적어넣는다고하여,두사람의 등기가 되는것이 아니라,이경우는 곧바로 피상속인의 명의에서 매수인의 명의로 등기가 이전된다.단지 상속인은 상속인에의한 등기신청의 주체로 등기의무를 해주기위해 과정상에 참여할 뿐인것이다.
등기신청절차가 마무리되면,3-7일내에 다시 법원등기과를 방문하여 등기필증(일반인들이 집문서나 땅문서로 불리는것)을 수령하면 모든절차가 마무리된다.
이처럼 부동산에 대한 등기신청은 어려운것이 아니기에,일반인들이 직접한다면,법무사나 변호사를 통하여 등기과정에서 들어가는 비용을 절약할수가 있다.중요한것은 뭐가 이리 복잡하고,번거로운가라고 생각하지말고,차근차근준비하면 누구나 할수있다는것이다.요즘은 인터넷에 실무나 절차에대하여 다방면의 정보를 공유한다.그러므로 자신이 잘모른다면,등기절차에관하여 인터넷에서 하나씩 배워서 일반상식적으로 알아두면,직접 자신이 등기를 하지못할 사정이라고해도,어떻게 비용이 들어가고,어떻게 이루어지는지 알고있다면,이득되는점이 있을것이다.
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